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Il Processo di Valutazione Immobiliare
La valutazione Γ¨ lo step fondamentale della compravendita, poichΓ© determina il valore corretto dell'immobile. Deve essere obiettiva e basata sulla conoscenza approfondita del mercato locale.
Sopralluogo e Analisi:
Si fissa un appuntamento per un sopralluogo per rendersi conto delle caratteristiche dell'immobile.
La prima cosa analizzata Γ¨ la metratura (metri quadrati).
Caratteristiche Aggiuntive e Deprezzamento:
Si considerano le caratteristiche ordinarie (es. piano comodo, presenza di ascensore) e quelle che conferiscono maggior valore (es. bel terrazzo, affaccio su zone di pregio come Villa d'Este, bel parquet). Un terrazzo, ad esempio, puΓ² valere quasi come i metri quadrati dell'appartamento stesso.
Si calcola il deprezzamento per le caratteristiche sfavorevoli (es. quinto piano senza ascensore).
Comparazione di Mercato:
Si effettua una comparazione con immobili di tipologia simile venduti di recente nella stessa zona, per stabilire un valore di massima.
Gestione della Richiesta del Venditore:
A volte i proprietari hanno una richiesta di prezzo basata su un valore affettivo o su prezzi di altri mercati (es. Roma), che non rispecchia il valore effettivo di Tivoli.
In questi casi, si puΓ² optare per una "vendita prudente" con un prezzo iniziale leggermente piΓΉ alto. Dopo 1-2 mesi si monitora l'impatto della pubblicitΓ e si consiglia l'eventuale abbassamento del prezzo.
Strumenti di Supporto:
Per valutare immobili al di fuori della zona abituale di competenza, si utilizza l'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che fornisce i valori al metro quadro degli atti registrati nella zona.
Il Mercato Immobiliare di Tivoli
L'agenzia opera principalmente a Tivoli e nella Valle dell'Aniene, ma anche a Roma e sulla costa (Nettuno).
Zone di Tivoli e Prezzi:
Tivoli Γ¨ su una collina: le zone alte con meno servizi hanno un valore inferiore.
Le zone centrali/pianura sono molto richieste, poichΓ© vicine a tutti i servizi (es. ospedale) e al centro storico.
Il centro storico e le zone vicine a Villa d'Este (con possibilitΓ di affacci notevoli) sono molto apprezzate.
Fattori Attrattivi di Tivoli:
Vicinanza e Collegamenti con Roma: Tivoli Γ¨ molto ben collegata: in 30-40 minuti si raggiunge il centro di Roma (anche tramite Cotral o treno) e la stazione Tiburtina per l'Alta VelocitΓ . La vicinanza a Roma Γ¨ un fattore che aiuta molto il mercato.
QualitΓ della Vita: La possibilitΓ di vivere il paese (con mercati settimanali, mercato dei fiori) unita ai servizi e ai collegamenti la rende appetibile.
VarietΓ Abitativa: C'Γ¨ un'ampia scelta che va dagli appartamenti in centro storico ai villini immersi nel verde a 5 minuti da Tivoli (verso i Monti Lucretili), fino a zone come Villa Adriana (vicine all'autostrada e a 20 minuti dal cuore di Roma).